Найти человека местоположение по мобильному телефону

Отдам в хорошие руки! Стрессовая ситуация Российский девелопмент переживает самый серьезный кризис в своей истории. Многие компании столкнулись с необходимостью выплачивать крупные кредиты при отсутствии возможности рефинансировать кратковременную задолженность. К примеру, у ГК «ПИК» она составляет ,3 млрд, «Главмосстрой» Олега Дерипаски за год увеличил долг почти на 50% — с 24,86 млрд до 37,1 млрд руб., Mirax Group до конца года должен вернуть банкам 0 млн (подтвержденные данные на начало октября). По словам руководителя департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяны Вакуленко, «застройщики, получая первую прибыль, вкладывали ее в развитие новых проектов, начиная все новые и новые стройки, тем самым лишая себя определенного запаса прочности». Как правило, долги намечалось отдать за счет новых кредитов. То есть в бизнес-модели закладывались еще не достигнутые показатели. И достичь их так и не удалось, поскольку обстоятельства резко изменились. Во-первых, банки пересмотрели размер максимальных кредитов. Одной из основных причин этого стало обесценивание акций девелоперских фирм. Так, капитализация «Системы-Галс» на LSE составила примерно 0 млн, хотя еще 1 июля она достигала ,576 млрд, а в мае — ,3 млрд. Капитализация ГК «ПИК» сократилась с ,456 до ,44 млрд, стоимость AFI Development снизилась с ,07 до ,468 млрд, а ГК «ЛСР» — с ,45 до ,28 млрд. Причем падение публичных компаний, несомненно, отразилось и на стоимости тех организаций, которые еще не провели IPO. В частности, по данным источников в девелоперских компаниях, стоимость российских застройщиков в настоящий момент высчитывается с минимальным дисконтом в 50% по отношению к июльским показателям. Учитывая, что сумма кредита не может превышать стоимость фирмы, многие столкнулись с проблемой получения средств. Во-вторых, кредитные учреждения и профессиональные оценщики стали более консервативно подходить к оценке коммерческой недвижимости. Например, только из-за переоценки объектов чистая прибыль «Группы ЛСР» в первом полугодии упала на 99% — до млн (переоценивались три действующих офисных центра и четыре строящихся). Аналогичные проблемы возникают и у других игроков. Скажем, в результате переоценки активов Группа «РТМ» столкнулась с необходимостью срочно вернуть кредит Альфа-Банку. Соответствующее требование было зарегистрировано в московском арбитражном суде 1 октября. Поводом для подачи иска стало неисполнение обязательств по кредитному договору. Дело в том, что банк уже обращался в компанию с требованием досрочно погасить кредит, но должник этого не сделал. Пресс-служба «РТМ» объясняет случившееся следующим образом: «В конце 2007 года Группа «РТМ» получила в Альфа-Банке заем на сумму ,5 млн под залог недвижимости торгового центра «Демидовский» в Туле. Его рыночная стоимость, согласно оценке компании Colliers International, по состоянию на 30 июня 2008 года составляла ,6 млн. Срок погашения привлеченного кредита истекает 6 ноября 2012 года. Однако после кризиса банк переоценил торговый центр». В «РТМ» требование досрочного погашения кредита считают необоснованным. Сегодня на рынок выходит довольно много недостроенной коммерческой недвижимости. Основная причина — финансовые сложности застройщика. «По сравнению с прошлым годом, заемные средства подорожали для девелоперов более чем на 15%. Одним из условий предоставления кредита может стать приобретение банком пакета акций девелопера или доли собственности в проекте. Помимо этого, имеет место тенденция распродажи строительными компаниями одной части своих проектов и замораживания другой», — говорит руководитель отдела офисной недвижимости Praedium ONCOR International Юрий Юдаков. По его словам, в сложившейся ситуации девелоперы вынуждены пересматривать портфели. Многие заявляют, что в ближайший год не будут возводить новые объекты и приобретать новые площадки. Мелькают сообщения, что даже крупные игроки замораживают строительство. «То есть наиболее ликвидные и привлекательные проекты могут быть реализованы, за счет чего застройщики пополнят необходимые оборотные средства. А проекты, на которые не найдется покупатель, будут заморожены. Стабилизация на рынке недвижимости начнется только после нормализации ситуации на кредитных рынках», — объясняет эксперт. «Точное количество недостроенных объектов (коммерческих и жилых) назвать довольно трудно — речь может идти о десятках и даже сотнях зданий. Это связано с тем, что владельцы большинства из них по различным причинам не хотели бы афишировать наличие подобной собственности», — говорит руководитель отдела управления проектами консалтинговой компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Руслан Винокуров. По его словам, если хозяину не хватает средств на окончание работ, возникают споры заинтересованных сторон о праве собственности, а также проблемы, связанные с официальным вводом зданий в эксплуатацию. «Еще одна причина выхода недостроя на рынок — несоответствие профильного бизнеса владельца объекта и деятельности по реализации проектов коммерческой недвижимости. Примером могут служить многочисленные технопарки и промышленные предприятия, расположенные на территории Москвы», — отмечает эксперт. Выход из положения «Вкладывая средства в строящийся объект, инвестор, безусловно, рискует столкнуться с недобросовестностью девелопера. Покупая недвижимость у неизвестного застройщика, вы не получаете никаких гарантий того, что объект вообще будет завершен. К тому же в ситуации финансового кризиса, недостатка кредитных средств и ужесточения условий их предоставления даже многие надежные организации не в состоянии выполнить взятые на себя обязательства», — говорит Ю. Юдаков. По его мнению, нестабильность мировых рынков и сложности с финансированием проектов могут привести к значительному росту количества недостроя. По словам Р. Винокурова, доведением подобных проектов до ума занимаются, как правило, более крупные профильные фирмы, имеющие необходимый опыт, человеческие ресурсы и деньги. «Законченные объекты, естественно, обещают принести хорошую прибыль. В будущем собственник мог бы выставить здания на продажу или заполнить объект арендаторами. Предсказать, насколько увеличится количество недостроенных объектов, сегодня довольно трудно. Но сейчас очевидно, что такое увеличение не за горами», — отмечает эксперт. По его словам, при недостатке финансов крупные девелоперы могут заморозить строительство до лучших времен. «Для мелких же компаний гораздо актуальнее угроза поглощения конкурентами», — считает он. С другой стороны, в условиях кризиса ликвидности компаниям, обладающим свободными собственными средствами, сегодня предоставляется возможность купить перспективный объект по заниженной стоимости или войти в долю с другими девелоперами. Процесс скупки недостроя уже начался. Например, инвестиционная компания Accent Real Estate Investment Managers, принадлежащая бывшему владельцу ТД «Копейка» Александру Самонову, для этих целей намерена создать фонд объемом 0 млн. Инвестировать намечено преимущественно в коммерческую недвижимость: ритейл, склады, офисы. В роли покупателей могут выступать и олигархи, такие как Михаил Прохоров или Лев Леваев, ранее пообещавшие скупать обанкротившиеся девелоперские компании. Не исключено, что они согласятся приобрести и незавершенные проекты. Тем же застройщикам, которым не удастся «пристроить» свои объекты, придется придумывать оригинальные формы финансирования. Скажем, концерн «Евразия логистик» Мухтара Аблязова формирует семейство инвестфондов на сумму около ,5 млрд для привлечения инвесторов из Юго-Восточной Азии и Ближнего Востока. Специально созданное подразделение «Евразия Капитал» будет через фонды выкупать готовые и заполненные арендаторами объекты «Евразии логистик». В первый фонд уже переданы два комплекса — в подмосковном Домодедове и под Екатеринбургом. При этом самой «Евразии логистик» в фонде будет принадлежать не более 25%. Таким образом, фактически речь идет о замаскированной продаже готовой недвижимости для привлечения средств на сооружение новых объектов и завершение недостроя. Источник: Заказ отелей? Обращайтесь к нам - .