Как вложиться в офисы и стрит-ритейл

"У вас есть в собственности небольшой или - отдайте его нам в управление", - предлагают в некоторых по продаже недвижимости, обещая обеспечить рост доходов от этих активов. Очевидно, считает D`, что - это не только и торговые центры, логистические комплексы и другие метражом несколько тысяч квадратов. В отличии от жилья коммерческая дорожает стабильно Особую нишу на рынке занимают площади, которые сдаются в или продаются под маленькие (формат - стрит-ритейл), и одиночные . Как правило, это площади размером от 100 до 3 тыс. квадратных метров, расположенные на первых этажах жилых или в пристройках. Такой формат коммерческой недвижимости вполне доступен для вложения капиталов частных лиц. Правда, долгое время об этом сегменте как о сфере инвестиций мало кто задумывался - покупки здесь совершались в основном для собственного . В последние год-два ситуация начала меняться: рынок небольших площадей стал превращаться в расширяющуюся зону частных инвестиций. Соответственно, появился и спрос на профессиональное управление такими активами. Выход из подполья До недавнего времени российские владельцы небольших коммерческих помещений практически были обречены на самостоятельное управление своей собственностью. Если это был непрофильный актив, бизнесмены вставали перед дилеммой - либо продавать его, либо тратить время и силы на "побочный" продукт. по управлению малыми формами коммерческой недвижимости не предлагались никем из профессиональных управляющих. Крупные компании, ловко управляясь с крупными складскими, и , в отношении стрит-ритейловых "малюток" только морщили нос. "Профессиональным управляющим такие объекты не интересны из-за небольшой площади, доходность от управления и эксплуатации в данном случае невысока, - поясняет директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Роман Соколов. - Для того чтобы получать прибыль от небольших помещений, УК приходится набирать пул из нескольких подобных объектов. Это сложная процедура: необходимо заключить договоры с несколькими собственниками. Кроме того, объекты могут находиться в разных частях города, что неудобно для специалистов УК". Другие компании апеллируют к тому, что сами владельцы небольших не спешат приглашать специалистов по управлению. "Как правило, это непрофессиональные инвесторы, заинтересованные в сиюминутном доходе, поэтому для них характерно мнение, что привлечение стороннего управляющего - это неоправданные затраты. В связи с этим сформированного спроса на управление подобными еще недавно не наблюдалось", - поясняет директор направления недвижимости компании Prime City Properties Новиков. Однако, судя по всему, эти факты немного устарели. Покупка с инвестиционными целями жилья на стагнирующем рынке неактуальна. Для частных инвесторов, привыкших зарабатывать на недвижимости, возникает насущный вопрос: куда переводить свои капиталы? Ответ дает конъюнктура рынка: коммерческая продолжает дорожать - пусть не такими темпами, как жилье, но стабильно. Да и оснований для прекращения роста пока нет, а инвестиции в этот сектор, по данным компании DeltaRealty, могут окупиться через три-шесть лет. По оценкам аналитического отдела компании "Миэль- ", небольшие помещения формата стрит-ритейл сегодня занимают примерно 20% от всего рынка коммерческих площадей в Москве. Кусок немалый, и на него сразу появилось много охотников. "В среднем за месяц к нам обращаются порядка 20 человек, предполагающих вложить средства в коммерческую . Речь идет не просто об интересующихся, а о действительно потенциальных клиентах, детально изучающих конъюнктуру рынка и сравнивающих собственный опыт и принципы нашей компании", - рассказывает заместитель гендиректора Vesco Group Андрей Федака. Свято место пусто не бывает, и ту нишу, от которой отказались профессиональные УК, начали занимать ритейлеры, обратившие внимание на частные активы в виде объектов коммерческой еще в 2005 году. Сначала крупные риэлтерские брали на себя управление объектами недвижимости по просьбе своих клиентов, не афишируя предоставление данной услуги. Хотя, например, Vesco Realty официально ввела ее в свой ассортимент еще в 2005 году. Правда, компания позиционировала ее скорее как один из видов VIP- , то есть с изначальной "заточкой" под узкую категорию инвесторов. Молчанием, царящим на этом рынке, удачно воспользовалась компания "Миэль-недвижимость", которая в минувшем феврале решила во всеуслышание объявить о введении у себя "новой уникальной услуги" - Private Property Management (РРМ). "Ее суть для собственника не столько в обеспечении текущего управления объектом, сколько в и росте эффективности его использования в перспективе. После всестороннего анализа вырабатывается целый комплекс мер по снижению затрат и максимизации прибыли: выстраиваются отношения с арендаторами и всеми надзорными органами, идет минимизация операционных расходов", - рассказывает руководитель Сергей Лобанов. На практике оказывается компанией с начала 2006 года. За это время в управление передано 15 объектов в , Санкт-Петербурге и Омске. Минувший год стал тестовым, но и в таком режиме результат вполне удовлетворительный: минимальный капитализации объектов за год составил 30%, а по ряду объектов - 120%.



Похожие статьи: