Лофты плохо вписываются в московские промзоны

Городская программа реконструкции промзон предполагает вывод за пределы крупных производств, однако не содержит внятного ответа на вопрос, что делать с принадлежавшей - заводскими и фабричными корпусами, цехами, складами и другими объектами. В Америке и Европе индустриальные здания с успехом трансформируются в жилые: так называемые лофты - считаются одним из самых престижных и дорогих видов . В , утверждают эксперты, реконструкция промышленных зданий под жилье на данном этапе развития рынка экономически нецелесообразна. В условиях дефицита и ажиотажного спроса на стандартные в стандартных , девелоперам не выгодно связываться со штучными объектами, которыми по определению являются лофты. В окружении рйдеров На сегодняшний на территории Москвы в пределах МКАД расположены 66 производственных зон, причем часть из них в престижных центральных районах - Лефортово, Хамовники, Красная Пресня, Дорогомилово и т.д. Согласно Генеральному плану развития Москвы до 2020 года 16 из них намечено ликвидировать, 20 - сократить. При этом предполагается, что освободившиеся будут использоваться для нужд города, потенциал экстенсивного развития которого уже исчерпан. В идеале участие частного в реализации программы реконструкции промзон, с точки зрения городских властей, должно выглядеть следующим образом. Крупный инвестор информирует чиновников о своих планах приобрести то или иное предприятие, договаривается об условиях вывода ( производства на другом месте, сохранение рабочих мест, выплата компенсаций и т.д.) и, наконец, согласовывает с властями дальнейшее функциональное использование освободившегося участка. Однако на деле теория редко совпадает с практикой. Во-первых, значительная часть столичных промышленных скуплена рейдерскими структурами, во-вторых, перенос производства могут позволить себе только очень крупные компании и, наконец, желание чиновников построить на освободившейся территории или поликлинику может не совпадать с интересами собственника. "Городская программа промзон во многом выполняется руками рейдеров. На какое предприятие пальцем не покажи, можно сказать, что оно находится в разработке той или иной структуры", - говорит управляющий партнер ИК "Русский проект" Андрей Тюкалов, подчеркивая, что рейдеры в первую очередь заинтересованы в эффективном использовании принадлежащей недвижимости. Сомнительное соседство Сегодня наиболее очевидным и быстрым способом получения прибыли является переоборудование имеющихся промышленных площадей под класса В. По этому пути идут большинство средних компаний, ставших собственниками индустриальных зданий. В -парки перестроены, например, завод "АРМО", "Московский ткацко-отделочный комбинат", " теплоизоляционных ", фабрика "Призыв" и т.д. Всего, по данным ALM-Dеvelopment, 40% класса В находятся в реконструируемых объектах промзон. По сравнению с и новым строительством, реконструкция старых площадей менее затратна для инвестора. Стоимость находится в пределах $250-400 за кв. метр. Для сравнения: строительство нового жилья на территории Краснопресненского сахаро-рафинадного оценивается потенциальным застройщиком в $2000-$2500 за кв. метр с учетом сноса и реабилитации земельного . Эксперты указывают, что такие затратные оправданы, если выводится целиком. В случае, если производство группируется в отдельных корпусах (такая схема часто используется рейдерами во избежании проблем с властями, заинтересованными в сохранении рабочих мест - "ИФ") или по соседству располагаются другие объекты промзоны, инвестировать в новое нецелесообразно. Из-за плохого соседства ни арендных ставок класса А, ни стоимости квадратного метра выше среднерыночной получить не получится. "Прежде чем принять решение о сносе или реконструкции проводится не одно исследование, поскольку на кону многомиллионные инвестиции и ошибка стоит очень дорого. Многое зависит от года постройки здания и его состояния", - говорит управляющий партнер Nordblom Group Ирина Жарова-Райт. Другими важными факторами, влияющими на решение инвестора, по мнению старшего консультанта департамента консалтинга Leeds Property Group Юрия Мереминского, являются месторасположение, инженерно-технические характеристики (высота , шаг колонн и проч.), ресурсные качества земельного участка и специфика бывшего производства. территории из промышленной в , а также проект реконструкции должен быть согласован в департаменте науки и промышленной политики. Как правило, процесс сбора необходимых документов и оформления договоров занимает 6-7 месяцев, еще год уходит на ремонтные . В случае с выводом предприятия и последующим новым бюрократическая цепочка, указывают эксперты, гораздо длиннее и полностью реализовать можно минимум за 3-5 лет.



Похожие статьи: