Долгая дорога к даче

Не прошло и месяца с начала ремонта на Ленинградке, а рынок уже отреагировал: коттеджи этого направления подешевели на 10%. Транспортная доступность всегда была ключевым фактором для загородного сегмента, ведь каждого покупателя волнует, как он будет добираться домой. Поэтому любые действия дорожных строителей вольно или невольно влияют на цены. Перспективные аутсайдеры В конце июня был перекрыт поворот с МКАД на Ленинградское шоссе в сторону области, а также две из трех полос путепровода на 24-м км. И без того перегруженная Ленинградка моментально встала — вместе с Пятницкой и Дмитровской трассами, по которым люди пытались объехать пробку. Работы закончатся не раньше ноября, а пока движение в часы пик идет со скоростью 5-10 км/ч. В результате во II квартале 2010 года, по данным АКЦ «МИЭЛЬ», шоссе стало лидером снижения цен на загородное жилье (-10,8%). Тем не менее перспективы у него хорошие: завершается проект «Большая Ленинградка» (бессветофорное движение от Тверской до МКАД), строится платный скоростной дублер. «Дорога начала активно развиваться, — отмечает Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Chesterton. — Возводятся поселки классов «бизнес» и «бизнес+». Сейчас это одно из лучших направлений для долгосрочных инвестиций». Весной 2010 года спрос на загородку вырос, риелторы ожидали активизации рынка и роста цен, однако этого не произошло. Во II квартале, по подсчетам АКЦ «МИЭЛЬ», средняя стоимость домовладения в Московской области снизилась на 6,7% и составила 18,1 млн руб. По III кварталу итоги еще не подведены, однако специалисты уверяют, что спрос упал существенно, а цены по крайней мере не выросли. «В этом году летний спад интереса к загородке из-за жары был больше обычного, — отмечает генеральный директор компании «ЗемАктив» Юлия Севериненко. — Однако уже с середины августа количество звонков выросло». Очень низким остается спрос на самые «пожароопасные» направления — восточные и юго-восточные, причем на всем протяжении трасс. Сегодня дачу на Горьковском, Егорьевском или Новорязанском шоссе хотят купить лишь те, кто живет неподалеку. Кроме того, скоростная трасса «Москва – Ногинск» должна разгрузить Горьковское шоссе и сделать путь на восток быстрым и приятным. Правда, когда она появится – неизвестно (обещали еще в 2008 году, но с тех пор сроки многократно переносились). Пока сооружают только развязку на МКАД в районе Вешняков. В общем когда-нибудь на этом направлении вырастут и цены и престижность жилья. Взлеты и падения Проложенное еще в 1980-х в обход всех населенных пунктов Новорижское шоссе не раз реконструировалась. Сегодня это единственная бессветофорная трасса в Подмосковье, имеющая почти до 40-го км целых шесть полос. Неудивительно, что с начала 2000-х здесь начали активно строиться коттеджные поселки, в основном бизнес-класса. Вот только поселки все появляются, а шире дорога не становится. В часы пик появились пробки. К тому же аппетиты застройщиков росли слишком быстро, и в кризис оказалось, что это одно из самых переоцененных направлений. С конца 2008 года некоторые объекты здесь подешевели на 50-60%. Так что для инвестиционных целей «новорижская» недвижимость подходит плохо, ее звездный час уже позади. Не так давно взлет пережила и Киевская трасса. Во время реконструкции это тихое «стародачное» шоссе стало стремительно застраиваться поселками, в том числе элитными. Цены за 2007-2008 годы выросли почти в два раза, а в кризис падали не так оглушительно, как на других шоссе. Эксперты полагают, что современная скоростная бессветофорная магистраль (до 35-го км) еще сохраняет потенциал положительной коррекции, но уже не слишком значительный. Похожая история у Симферопольского шоссе, но его главная «фишка» — экономкласс на Оке. Реконструкция трассы сделала отдаленные районы доступными, а обилие недорогой земли и красивая природа определили их «коттеджную» судьбу. Если все другие направления начинали застраиваться с ближней зоны, то на Симферопольском, наоборот, сначала осваивались приокские земли (на границе с Тульской областью), а уж потом стали появляться поселки на всем протяжении дороги. Сегодня эта магистраль по объему загородного предложения занимает второе место после Новой Риги, а по предложению экономкласса остается бесспорным лидером. Потихоньку продвигается реконструкция Ярославского шоссе, которую планируется завершить лишь к 2020 году. Пока это весьма загруженная трасса, и перманентные ремонтные работы на различных участках не улучшают транспортную ситуацию. Однако уже есть первые результаты: расширенная современная дорога до Королева и несколько новых развязок облегчили выезд из города. Как следствие, растет и предложение жилья. Правда, из-за близости крупных городов (Мытищи, Королев) девелоперы предпочитают строить многоэтажные дома и жилые комплексы, однако в последние годы все чаще появляются и коттеджные поселки. Центральная кольцевая автодорога (ЦКАД) еще только проектируется, а инвесторы уже скупили участки вокруг нее, надеясь перепродать их с максимальной выгодой. Будут строиться и поселки, но не на самой трассе, предназначенной главным образом для шумного и неэкологичного грузового транспорта, а в некотором отдалении (3-5) км, с сооружением дополнительных подъездных путей. Те дома, что в этих районах уже есть, вероятно, вырастут в цене. А вот коттеджи, мимо которых пройдет ЦКАД, наоборот, рискуют подешеветь и стать малоликвидными. Большая разница Увы, планы планами, а пробки остаются повседневной реальностью. Что, впрочем, не мешает девелоперам строить, а москвичам — покупать дома. Объем предложения за последние три месяца вырос в два раза, сегодня на продажу выставлено более 25 тыс. объектов. Спрос же, наоборот, за лето упал, большинство сделок сопровождается торгом и скидками. Однако снижение идет неравномерно, увеличивается разрыв между престижными западными трассами и «пожароопасными» восточными. «В Подмосковье принцип «чем ближе, тем дороже» не всегда срабатывает, — считает Е. Тейн. — Например, в 5 км от МКАД располагается поселок экономкласса «Дубровки», а в 117 км — проекты уровня De luxe в Завидове. Ценовая политика сформирована по направлениям». Еще десять лет назад пропускная способность подмосковных трасс была примерно одинакова, но после реконструкции одних и увеличения трафика на других разница стала огромной. В час пик 10 км по Щелковскому шоссе можно преодолевать 1,5 часа, по Киевскому — 15 минут. В результате разница стоимости аналогичных объектов на разных дорогах достигла рекордных 70%, сообщают в irn.ru. Растет популярность поселков у большой воды: на Истринском, Пироговском, Пестовском водохранилищах. Кроме того, все больше москвичей хотят купить дом подальше от столицы, поэтому востребованными оказались дальние дачи. Но не в «чистом поле», а в организованном поселке и поближе к населенному пункту, имеющему пожарную службу. Эксперты не прогнозируют резких колебаний цен до весны 2011 года. После ожидается рост, если, конечно, нас не накроет «вторая волна» кризиса и новые макроэкономические потрясения. Время для покупки загородного дома сейчас весьма благоприятное: ощутимый рост спроса и числа сделок ожидается только к концу года. Многие компании предлагают клиентам щедрые подарки, гибкую рассрочку, скидки. Но главное — выбор как никогда велик, а цены как никогда стабильны. Это дает потенциальным дачникам возможность не спеша выбрать подходящий объект по привлекательной стоимости. Источник: «Фотонедвижимость» Источник: франчайзинг



Похожие статьи: