Мифы рынка «недоступного жилья»

на столичную продолжают опровергать прогнозы. Сегодня для рынка характерны стагнация и отсутствие понимания того, что будет дальше. Виновниками подобной ситуации участники рынка и аналитики по-прежнему называют безумные цены на нефть, неких мифических инвесторов и разбушевавшуюся . В реальности значение данных факторов сильно переоценивается. Даже в бурный период 2000--2004 годов жилье дорожало в среднем на 4% в месяц и 45% за год, и это считалось запредельно высокими темпами роста. Однако то, как выглядят действительно «запредельно высокие темпы», мы узнали в период с января по май 2006 года, когда квадратный метр прибавлял в стоимости 10% за месяц! Если бы цены сохранили такое ускорение, то стоимость за год увеличилась бы более чем вдвое. Но рынок встал, перейдя в состоянии стагнации. Так, например, по данным аналитиков риэлторской компании «ИНКОМ- », средняя цена квадратного метра в в январе--октябре 2006 года выросла на 63%, с 2396 до 3912 долл. Аналогичные темпы роста фиксируют и другие операторы рынка, а также независимые исследовательские центры. При этом, как отмечается в аналитическом отчете ЗАО «Билдинг Медиа Групп», столь высокие темпы роста цен на протяжении более чем девяти месяцев подряд (при том что общий рост цен в Москве безостановочно продолжается с лета 2000 года) до настоящего времени не получили внятного и аргументированного объяснения. В качестве основных факторов, провоцирующих эскалацию на жилье, участники рынка, независимые аналитики и государственные чиновники чаще всего называют: избыток в экономике страны и на руках у населения «нефтедолларов», вызванный стабильно высокими мировыми ценами на энергоносители в последние годы; активную скупку частными инвесторами, которые рассматривают ее в качестве наиболее доходного и безопасного актива; обилие сделок, а также дефицит предложения на рынке недвижимости (без пояснения причин его возникновения и с акцентом на предложение первичного рынка). Нефть вам в помощь Профессиональные участники рынка одним из важнейших факторов, стимулирующих цен на , все чаще называют высокую мировую цену на энергоносители (прежде всего на нефть). По мнению сторонников этой версии, высокая экспортная выручка от реализации нефти и сверхприбыли нефтяных компаний перераспределяются в экономике таким образом, что стимулируют спрос на . При этом вне рынка недвижимости (например, среди финансовых аналитиков) версия о постоянном росте цен на под влиянием высоких цен на нефть является еще более популярной. Предпринимаются даже попытки провести прямые параллели между текущей ситуацией на столичном рынке недвижимости и событиями на рынке недвижимости Японии в 1991 году. Там сокращение доходов населения вследствие кризиса в автомобильной промышленности вначале привело к массовым неплатежам по , а затем к затовариванию и самого рынка недвижимости вследствие массового выставления изъятых банками квартир. При этом игнорируется очевидный факт: искусственное ограничение притока в экономику страны экспортной выручки от реализации нефти, которое успешно достигается посредством стабилизационного фонда. По данным «Роскомстата», выручка всех хозяйствующих субъектов РФ от экспорта нефти за I полугодие 2006 года составила 49,5 млрд долл. При этом за тот же период размер стабилизационного фонда, формируемого за счет отсечения сверхприбыли нефтяных компаний, увеличился на 23 млрд долл. Таким образом, реально за счет доходов от экспорта нефти в экономику РФ в I полугодии 2006 года попало всего 26,5 млрд, или столько, сколько попало бы при средней экспортной цене 30,5 долл. за баррель. То есть с точки зрения влияния на экономику страны, доходы нефтяных компаний и платежеспособность населения реальная экспортная цена нефти не превышала 30,5 долл. за баррель. Следовательно, бурный рост цен на столичную протекал именно в этих экономических условиях. Кроме того, динамика цен на московскую и динамика мировых цен на нефть неоднократно имели разные векторы развития. Это происходило, например, в 2001--2002 годах. В рассматриваемом временном периоде цены на московскую жилую имели тенденцию к среднемесячному росту на 2--5% в месяц, тогда как мировые цены на нефть стагнировали или даже снижались. Таким образом, версия зависимости цен на московскую жилую от конъюнктуры мирового рынка энергоносителей выглядит довольно спорно. По этой же причине представляется, что снижение мировых цен на нефть не будет замечено рынком недвижимости как минимум до момента прохождения отметки в 30 долл. за баррель. Частник рынку не помеха Довольно часто виновниками растущих цен называют гипотетических инвесторов. При этом основная масса участников рынка считает, что удельный вес «инвестиционных» покупок на первичном рынке жилья составляет от 10 до 30%, а на вторичном не превышает 10%. Не пытаясь оспорить эти данные по существу (поскольку какая-либо объективная статистика на сей счет отсутствует), попробуем понять механизм воздействия частного инвестора на рост рынка. Инвесторов можно разделить на три категории: спекулянты, «пенсионеры» и случайные игроки. Кто такие спекулянты, никому объяснять не надо. Добавим лишь то, что прибыль этой категории инвесторов формируется за счет двух факторов: разницы между ценой покупки и рыночной ценой объекта на вторичном рынке, которая сокращается по мере увеличения степени готовности (дисконт достигает 30--40%) и роста цены вторичного рынка на данный объект за период нахождения его во владении инвестора. Наиболее выгодный поведения спекулянтов на рынке недвижимости -- приобретение объектов на максимально ранней стадии с последующей реализацией в момент достижения высокой степени готовности и реинвестированием полученных средств в новые .





1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177, 178, 179, 180, 181, 182, 183, 184, 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 209, 210, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 219, 220, 221, 222, 223, 224, 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250, 251, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 261, 262, 263,

Похожие статьи: